包租公/包租婆的「原罪」？
很多人羨慕包租公/包租婆，每個月都有穩定的租金被動收入，好像什麼都不用做就可以躺著爽爽賺。
社會上不小心也有一種氛圍，認為包租公包租婆就是黑心房東、就是囤房族、就是房價高漲的元凶、就是有錢又貪婪的一群人…唉，誤會可真大。
先不說包租公買下房子前需要多少努力累積頭款買房(或承繼先人留下的房產)，真實生活中，包租公/包租婆真的那麼好賺嗎？這個產業有哪些型態? 你又適合這個產業嗎？
出租是一門生意，人人有房住是政府該解決的社會問題，不是房東。更何多數房東們不僅不偷不搶，還在資本主義下勤奮勞動累積資產，並提供房屋價值幫助人，解決一部分人住的問題，是價值創造者，對社會有具體貢獻的，何罪之有?
提供房源出租也是讓房子回歸使用價值，創造價值幫助人也幫助自己是商業的本質，正派的公司都是這麼運作的，不是嗎?
我知道關於高房價，很多人內心是有不平的，除了投機炒作的歪風當遏止外，「正常」的情況下房價仍會走揚，除了通膨、利率、土地成本、供需等因素，更深層的根源來自「它」，你可以來這邊看看《為何你買不起房子》作者提出的觀點。
只要有需求，就存在著市場。
台灣房屋的自有率約85%，顯示絕大多數的人都有自己的房子，那麼還有那麼多人需要租房子嗎？答案當然是『YES』
因為
- 自有率是平均數，其中有許多人擁有2戶以上的房產，就有許多人是無殼蝸牛族
- 許多人因著學業、工作等關係的遷移，都需要租房子。特別是就業機會高、人口密集、房價又高的地方。
- 也有好些年輕人不想買房，等著繼承父母的房產，自然也會有租屋的需求。
如果你有房子，試著上網放一下租屋廣告，就可以知道那區市場實際有沒有需求。
想當包租公，有哪些服務型態呢?
想透過房產收租創造現金流，擁有被動收入，不一定要擁有自己的房子。當然擁有自己房子的包租公，除了可以賺取持續被動收入，還能賺到時間複利下房地產的增值，而其他包租公服務型態都只能賺階段性的現金流。若要以投資報酬率計算，二者很難一概而論。
1.買房收租型 :
這是最經典的出租類型，門檻較高，畢竟得先有能力買下一間租得出去的房子，也是很多人透過以下階段性努力渴望達成的目標。
2.包租型(二房東) :
指的是業者承租下屋主(大房東)的房子，再分租出去。通常業者會加以整理美化以提高租金價值，同時分割成較小時間或空間單位出租。
時間切割如 : 包租業者一次跟大房東承租簽約5年，轉租給1年期甚至半年期或1個月期租客(要注意短租租期不得小於30日，否則會變成非法日租)。
空間切割如 : 整層出租變成套房/雅房分租，或共生公寓合租概念。
許多租客會問 : 承租二房東的房子好嗎? 其實只要是合法的業者都有基本保障，但要注意的是這類型的租屋通常二房東不會改善房屋本體問題，如老舊的水電管線更新，但這攸關安全與健康，需自行留意。
你注意到了我在上面是說「業者」嗎? 沒錯，依現行法規，二房東(包租)、代管業，須是「業者」才能合法經營。
如果你想從事這行業，別傻傻的「聽說」這是「空手套白狼的好生意」、「不買房也能有100間房收租」…2018/06/27上路的租賃專法，已經將包租業及代管業全數納入管理，個人是不得從事包租或代管的。
就房源來說，需經屋主書面同意全部或部分轉租。
就管理人資格來說，需租賃管理人員專業證照並依法成立租賃管理公司或加入包租代管公司。
2年宣導期(緩衝期)已過，現在違規只要被檢舉就可以開罰了。
關於個體戶二房東我在這裡分享過我的看法，有興趣的可以來這裡參考。
3. 代管型 :
許多人會把二房東(包租)、代租、代管搞混，簡單說明一下~
二房東=包租，如上面所描述，業者承租屋主房子，給付約定房租，期間無論是否有轉租盈虧，都需付租金給大房東，通常也需自行負責房屋修繕問題處理(依合約而異)，屬租賃服務業。
代租，指的是媒合房東與房客達成出租行為，收取一次性服務費，通常為房東房客各半個月租金，屬仲介業。
代管，指的是代房東管理出租房子，負責租客問題處理，收取每月服務費，通常為租金10%，屬租賃服務業。
和包租業一樣，租賃專法上路後，一般房仲或個體戶是不能從事代管工作，有興趣投入這個產業的人，最好取得證照並加入合法公司。
4. 社會住宅型 :
除了成立一般包租代管公司，還有一種出租模式是不跟房東房客收取服務費，而是承辦政府社會住宅。
社會住宅簡單來說就是由政府蓋房子出租給民眾、或者是由政府承租民間的空屋轉租給民眾的住宅，這裡指的就是後者。但政府不是直接承租，而是透過審核合格的社會住宅包租代管業者承租管理(社會住宅一樣分包租型和代租代管型)。
與一般包租代管業差別在服務費收取方式來自政府而非房東房客。
你是不是發現，除了屋主可以合法出租自己的房屋，其他方式都必須是「業者」才不會觸法被罰。如同不動產經紀業，非合法房仲是不能仲介房地產買賣，如今房屋租賃也是如此。
包租公/包租婆真的那麼好賺嗎？
1. 風險
每個月有固定的房租收入，穩穩的現金流進來，那種感覺的確很好，但是隱藏在背後，小資包租公/包租婆有許多的風險（心酸），許多人不知道，這些也是包租公們不易為人理解的痛，簡單歸納為五大類 :
⑴ 房客不繳房租 :
你知道嗎? 即使房客不繳租金，只要合約還沒到期，他就可以繼續住。你不僅不能擅自進入自己的房子，也不能斷水、斷電、換鑰匙。名列包租公最恨之第一。
⑵ 房客破壞屋內設備 :
有些惡房客先是欠繳房租水電，再是搬走時破壞屋內設備，就算房東告贏了，耗時冗長訴訟期間再損失租金收入外，房客該賠償的錢通常都拿不到。名列包租公最恨之第二。
⑶ 房子變凶宅 :
雖然機率不高，但一旦發生房價腰斬不說，後面租金也GG價了，損失最為慘重。
⑷ 房客大小事都要煩房東 :
服務業以客為尊本合理，但遇到讓人裝狂的冷暖自知了。
⑸ 被房客或鄰居檢舉 :
早期法令不嚴，多為非法隔套，有些在地住久的住戶會「時常」「用各種方法」「非常」「關切」他們的鄰居。如果沒有好EQ或鄰居不領情，那也是頭痛大事一樁。
台灣的法律認為房客是弱勢，相對是保障房客的，因此房東除了自身要符合法令規定之外，最重要的自保方式是只能在出租前慎選房客，同時善用合約防火牆，免得惹的一身腥。
KIKI認為代管可以委託專業代管公司，但是篩選房客還是要屋主自己有能力過濾叫好，否則遇到惡房客，吃虧的還是房東自己。
2. 成本
收租的背後隱含許多成本，想投資的人自己惦惦斤兩算算看唷！
① 買房成本 – 房地產價格、仲介服務費、地政士履保專戶等費用、契稅印花稅等政府規費
② 持有房屋成本 – 房屋稅、地價稅(出租適用一般稅率、符合條件可享優惠稅率）
③ 售屋成本 – 土地增值稅、房地合一稅、仲介服務費、地政士履保專戶等費用
④ 銀行貸款手續費、利息成本
⑤ 租金收入課稅成本-政府課稅，租屋透明化降低獲利空間，併入個人綜所稅計算。
⑥ 房子出租廣告與維護成本 – 裝潢整理費用、每次換房客時的廣告、整理清潔費用
⑦ 管理費/水/電/瓦斯/第四台/網路等費用 – 包含於租金或使用者付費
⑧ 自己管理時的時間心力成本或委託代租管的風險與成本
好消息是，成為公益出租人、委託合法業者包租代管、加入社會住宅，可享受不同程度免稅額和稅率優惠及補助(不過許多屋主最在意的土地增值稅，並沒有任何減免)。
3. 理財規劃
● 處置閒置資產型 :
這類型的房東沒有太多房貸壓力，可能是原本自用的房子改為出租，能多少收點房租補貼貸款或增加收入就好。這類房東的心態通常是租金可以便宜一點，事情最好少一點，好租客長期住穩定收租最重要，也稱為好野人型。
● 穩健投資型 :
以市場行情中的相對低價買入房子，簡易整理或美化後整層出租(或以共生住宅模式出租)。
優點 :
(1) 不用花費大額裝修時間與成本
(2) 未來想要出售房子時也較易轉手
(3) 未來轉貸增貸都很容易
適合對象 :
穩健型的投資人，善用銀行貸款，可降低自備款與現金投入，適合手頭有點現金，想穩定收租，但口袋又不夠深的投資人。
● 高報酬投資型 :
以低於市場行情的價格買入房子，分隔成套房。
現行法規越來越嚴，建議想要做隔套分租提高單坪收益的朋友，要申請合法隔套。雖然成本高一些，但是租金也能更高、對租客更有保障、同時不怕租客或鄰居檢舉、未來也較非法隔套容易轉手。
優點 :
投資報酬率高，總租金投報通常可達5%以上，現金投報率10%以上。
缺點 :
(1) 裝修工程大，需自有資金門檻高
(2) 申請與工程期長
(3) 套房格局，銀行貸款五到八成之間，對未來要接手的人限制多
適合對象 :
口袋深深現金多多的投資人、或有共同理念可共同運作的團隊投資人(提醒 : 透過合資或集資投資房地產雖然容易，但為了避免糾紛，建議與可信任的人合作外，事前就簽妥完善的合約，並且要控制在自己可承受的風險範圍內為宜。
你適合這個產業嗎？
對於資金夠的人來講沒有適不適合的問題，只要借力（借助他人的專業或時間）就可以有穩定的被動收入和資產增值的結果。對小資族呢？ 先問問自己，
① 你喜歡擁有房子的感覺嗎？你人生的目標希望擁有兩間以上自己的房地產嗎？
② 你願意為了買到一間能賺現金流並增值的房子，學習並執行嗎？
③ 看到上面所列包租公/包租婆的風險，會不會被嚇跑？
除了這些之外KIKI我覺得最重要的是心態~只是為了獲利，還是為潛在客戶提供價值，同時獲得金錢的流動。
將心比心，雖不是一味遷就租客，但是了解租客的需求，提供適合的解決方案和服務，必定能吸引到好房客，創造房東與房客的雙贏。
結語
房地產的價格雖然高、變現性雖然不如股票，但是卻有非常高的槓桿，同時兼具現金流與保值增值效益，只要妥善運用銀行貸款，並沒有太大風險，而且一切皆可數據化分析精算，是非常好的投資理財工具。
也許你曾經聽過這些話，心裡有O.S.
房子不是用來炒的，是用來住的!!!
我十分認同👍
是的，正因為如此，就需要有人把別人不想住、住的不舒服的房子，創造出宜居的價值。
把機能良好但普通人負擔不起的大房子，改造成負擔得起的舒適空間，讓買不起房的人，依然有好品質的居住選擇。
最後提醒三點
1. 別以為買房就一定賺錢，如果資金不夠，運用高槓桿，小心可能真的成了房奴而不是包租公。
2. 公寓改套可以合法申請，想當現成包租公輕鬆收租，可以買合法隔套，不要買非法隔套物件，否則貸款成數低就算了、鄰居檢舉糾紛多、未來還可能被報拆，不可不慎。
若對房地產有興趣，或想買房自住或投資，可以看 :
【學習房地產投資理財-和我一起買房包租趣】
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【創建財富你還需要搞懂的事-你在順流致富的路上嗎?你知道財富方程式嗎?(含免費測驗)】