你是不是也有這些想法?
- 多數人集中在城市核心，供需不平衡，城市內的房價當然高啊!
- 土地是稀缺資源，土地漲房價當然就上漲啊!
- 資金多，跑到房地產房價自然漲!
- 通貨膨脹物價會上漲，房子當然也會上漲!
- 利率那麼低，大家都買房，房價當然漲啊!
這些通通都對，但，房價不斷上漲，遠超供需、資金、利率等因素的根本原因竟是「它」(你以為的朋友竟然就是兇手😱)
你知道為什麼你買不起房子嗎? 你知道高房價的根本原因嗎?
《為何你買不起房子》作者Josh Ryan-Collins(約書·萊恩-柯林斯)是倫敦大學經濟學家，他在這本書裡精闢且深層分析高房價問題的根源，並提出三種實現居住正義的解方。
今天就想跟你從財經和真實面聊聊這本書帶給我們的深度思維，以及面對此殘酷真相，小老百姓的你我可以怎麼做，既不成為幫兇，又能保護自己。
高房價的最大迷思 : 供需問題
作者研究15個先進國家的房價所得比，發現這種經濟學解釋不符合真實數據，因為先進國家的房價所得比都是在1990年代以後才開始突然變高，但是在1990年後各國人口並沒有突然變多，為什麼房價會突然瘋狂上漲呢？
作者認為並不是房子的供給不夠，而是把房子當成金融商品的需求越來越高。
房子有兩種經濟功能 (1) 使用價值-居住，(2)交換價值-投資，過去3-40年來人們把房子當成金融資產的比重不斷增加，這才是房價上漲的主因，也就是房子的交換價值凌駕了使用價值
那麼為什麼在1990年代之前，這種狀況不明顯呢?…源自於三方面的改變
高房價的根源
一、主流經濟學改變
經濟學家發現房價上漲有八成是源自土地價格上升，因為土地有稀有性、特殊性，無法大量生產供應等特性，所以擁有土地等於掌握稀有資源。
古典經濟學家很清楚，土地漲價會危害經濟發展，因為當土地成本變高，企業經營的成本就變高，能夠給員工的利潤就變少(土地問題是資本主義的根本問題)。
但是新古典經濟學派就不這麼認為，他們認為土地只不過是投入生產的一種資本，然而新古典經濟學派成了英美國家的主流，因此地價上漲房價也就跟著連動上漲，加上沒有高額的土地稅來抑制炒地皮炒房，所以房價不斷走高(1970年代以前即使戰後嬰兒潮人口大量增加，也沒有發生這種高房價的問題）
全球房價走勢圖(待補)
二、政治面政策改變
1970年代兩次石油危機跟通貨膨脹讓西方國家出現經濟衰退，如何提高經濟效率變成了政府主要目標。
於是有美國政治哲學家提出一套財產所有民主制，認為應該要把房地產的所有權分配給多數公民，防止社會上的一小部分人控制國家經濟，讓市場機制自己調節，才能生產出最大經濟效益。
自此房子變成商品，需求自然增加，房價自然上漲。
三、金融系統改變(開啟惡性循環的關鍵)
房價上漲後國家發現情況不對勁，因為人民買不起或不買了，嚴重影響經濟，就想一個對策，放寬金融管制，讓人民可以用貸款買房，這樣就算房價上漲，民眾還是可以買房。
狀況像這樣 : 不能貸款的房子100萬，漲到150萬時人民買不起，出現消費停滯無法帶動經濟。 →此時銀行推出20年房貸8成，買房變容易了，大家開始買房。(帶動房價上漲) →當大家又買不起房，銀行又推出了30年8成房貸(或2-5年寬限期、9成房貸、甚至是40年房貸)，這樣買房變容易了，大家又開始買房(帶動房價再上漲)。
在放寬金融管制之後，開啟了一個惡性循環，讓房價問題變得更嚴重，作者稱這個現象為房屋-金融反饋循環，這也是高房價的金融根源–放寬金融管制導致房貸擴張
為什麼銀行放貸會導致房價上漲呢？
表面原因是人們都可以貸款買房，市場上有錢買房的競爭者變多，建商自然會希望提高房價，但深層原因是，銀行信貸的循環方式改變了。
傳統資本主義的債務模式
生產性信貸 : 投資於國內生產，總值交易增加-->生產力增加-->工資提高-->消費力提升-->商品服務需求增加-->企業拓展業務
這為經濟體創造良性循環，因為經濟成長是靠投資實體生產活動(而不是靠炒房地產)。
但貸款給企業的風險比較高，如果企業倒閉這筆債務就追不回來，但貸款給買房者，風險就很低，於是更多銀行減少商業投資改成發放房貸。
房屋-金融反饋循環的債務模式
到了21世紀，銀行的主要借貸已經轉向了房地產。但，房貸發放的數量越多房價上漲的幅度就越多。
房市表面上看起來一片繁榮，建商跟炒房客繼續炒作，但是當越來越多人無法償還房貸時，就可能引發金融危機房地產泡沫，作者把這個運作機制稱作房屋-金融反饋循環。
這就是為什麼蓋更多房子供給並不會降低房價，因為房價的提升是源自這個金融反饋循環。
1990年代英國跟日本的房地產泡沫破裂，背後的運作機制也是這種金融反饋循環，但是泡沫破裂後你以為銀行就收手了嗎？
房屋貸款證券化
銀行使用各式各樣的金融工具把房貸證券化(不動產證券化REITs)，銀行把不同的貸款合併後再賣給世界各地的投資人，藉以降低收不到貸款的風險並賺取大筆服務費（高招，一魚雙吃太聰明了)。
高房價的危機
1990年以後房貸證券化席捲全球各地，讓銀行的房貸擴張形式更多樣化，但是銀行亂發貸款的結果卻是再次陷入房屋-金融反饋循環，最後引發2008年的全球金融危機。
如果房貸擴張會拉高房價最終可能造成經濟蕭條，為什麼政府監管機構並不擔心呢？因為高房價創造了經濟繁榮的假象
對整個社會來說，高房價本身並沒有增加任何的實質生產。房地產升值看似讓GDP增長，但它既沒有增加生產力，也沒有刺激消費的能力，甚至會增加企業成本、民眾生活成本，使民眾減少收入、降低開支，根本對經濟體沒有幫助。
研究發現在英國近20年來的GDP收入中，土地跟房屋的財富增長持續增加，但是實體有生產力的財富根本沒有增長，換句話說如果拿掉土地跟房屋，英國的經濟水準根本就是個落後國家，過去30年台灣的情形也不惶多讓。
台灣的不動產放款站GDP比例近幾年已經超過50 %，等於是台灣人把全國一半資金壓在不動產上面，這些資金看似為經濟體帶來巨大財富增長，但其實只是地價房價上漲，並沒有為社會帶來實體的價值。
作者提出了居住正義的解方，構造改革！
居住正義三方法
一、金融改革：
政府必須加強金融管制，讓銀行把重心從房貸轉移到商業借貸。
錢流進企業就會促進生產，錢如果流進房地產就會抬高房價。政府必須加強金融管制，讓過多的資金導入商業生產和實體產業，以促進房價正常化。
但KIKI認為就如前面說過，企業貸款風險高，銀行不愛。甚至有許多投機分子用政府青年創業貸款的美意，開了空頭公司，美其名為創業，事實上把資金活水又注入房地產，再度推升房價。
你是不是有聽過這麼一個故事~1984年一個台北市人爲了出國打拼圓夢， 賣了忠孝東路一個房子湊了800萬，到意大利淘金。 風餐雨宿，大雪送外賣，夜半學外語，在貧民區被搶7次被打3次，辛苦節儉，如今已兩鬢蒼蒼，30年了終於攢下200萬歐元(新台幣8000萬)打算回國養老享受榮華。一回台北，發現當年賣掉的樓房現在仲介掛牌4億，剎那間崩潰了……
政府祭出一波又一波打房政策，降低貸款成數和限縮貸款年限，甚至提高銀行準備率，都是金融改革的一部份，我樂觀其成，但成效如何，就看景氣循環、資金水位、金融管制這幾股繩子的拉扯力道，最終會往哪邊移動了。
二、提高稅收：
提高房屋持有成本，讓房子回歸使用價值。
KIKI的看法是，炒高房價的投機客是不持有房子的，他們低買高賣，短期轉手獲利，提高房屋持有成本對他們完全沒有影響。
中產階級買房或置產族通常會將房產出租，也是讓房子回歸使用價值。不可否認有許多移動人口和買不起房的需求，是需要有人提供適合的房屋出租解決他們住的問題。提高持有稅對這群人影響最大，但必定會產生轉嫁效應，對租客反而不利(只會厚了政府口袋，薄了租客口袋) 。
高資產族會將房地產做一部份資產配置，但就說是高資產族了，如果沒有更好的儲存貨幣價值工具，提高持有成本也只是隔靴搔癢。
三、土地改革：
改變土地的使用權與擁有權。
這又是更大的議題，當土地已成私人財產，如何實現漲價歸公才能符合公平正義? 在以房地產作為經濟火車頭的國家，要如何平穩房價又不失經濟動能，絕對是每個執政者的考驗。
然而上面這些手段都必須是執政當局才能處理的問題，不是我們小老百姓能解決。那，
我該怎麼做?
有英日的前車之鑑要期待台灣房價崩跌那是不理性的(除非全民陪葬)，你可以來這裡註冊免費研討會，了解台灣房地產不會崩盤的原因，同時找到保護自己資產的方法。
低薪高房價問題越來越嚴重，資本主義的矛盾只會越來越明顯。
但我們既不是社會主義或共產主義國家，人民透過持有房地產自住和出租，保護自己(或歷代人)勞動創造的財富，不也是應當的嗎?
我們不炒房、不當推動高房價傷害經濟的幫兇，但我們也不能坐以待斃，總要懂得如何保護自己的資產。
房價愈來愈高是自由資本主義下的必然走向，是「房屋-金融反饋現象」開啟了一個惡性循環。但，即便知道這是「楚門世界」的金錢遊戲，我們就該隨波逐流一起「玩(投機炒作)」嗎?
這個問題我曾認真思考過，既然知道金錢只不過是場遊戲，那就沒什麼好認真的，別人這麼玩（投機炒作），我們也應該這麼玩就很容易玩贏，不是嗎？
但科學與良心告訴我不是這樣的，「能量不滅」、「量子力學」原理，都證實只有「利人」的能量才會帶來「利己」的回報。
宇宙對於那些慷慨付出的人，總是慷慨的給予。大自然也總是能將原本只有一片葉子的地方，長出兩片葉子。
投機炒作這種自私行為，在看似賺到錢之前，就已經為自己在宇宙中種下負向能量，這些能量什麼時候會反撲到自己身上，不知道，但能量既然不滅，該來的總是會來，有句話說，可憐之人必有可恨之處，是有幾分道理的。
那我們可以怎麼做呢?我認為
一、不當炒房的幫兇
投機、各種造假、短期炒作買賣，這些可以造成房價飆漲，自己獲利，但對實體經濟沒有幫助，更會造成經濟的傷害，我選擇不當幫兇(當然我很清楚知道這些人在玩什麼，如果你需要，我也能協助你正確投資房地產，避開這些風險地雷)。
二、保護自己的資產，同時創造價值幫助人
餘屋過多少子化等問題，仍必影響房地產價格，加上景氣必定有循環，不要被帶風向用石斑魚的價格買了吳郭魚，慎選防禦型資產才能保護你的資產。
防禦型資產短期可以帶來被動收入、現金流，透過出租也是讓房子回歸居住價值，同時享受城市發展與通貨膨脹帶來的自然增值，這期間往往至少5-10年以上，這時出現的資本利得(賺價差)已非炒作，也透過合法繳稅實現漲價歸公的居住正義。
房地產相關稅賦包括
1. 買入時 : 契稅
2. 持有期間每年繳 : 房屋稅、地價稅
3. 賣出時 : 土地增值稅、房地合一稅(或舊制財產交易所得稅)
特別是土地增值稅、房地合一稅都是漲價歸公的實踐
三、提高自己創造價值並且獲利的能力
提高收入才是硬實力，提升本業本職學能，開創副業斜槓，你可以挑戰自己做業務，也可以運用時代紅利做個人品牌變現。
已有的房子若是出租，也可以透過改造、美化、合法隔套、共享空間等概念提升價值。
財富方程式=價值*槓桿(影響力)，價值才是倍增的基礎。
我聽到有些聲音說 : 「上一代的人房價就沒那麼高，上一代的人買的也是新房子，為什麼現在年輕人就要買那麼貴的房子，或者買舊房子？我們這一代要新也要便宜才是合理的」
嗯嗯，上一代的人在買的時候，有覺得那便宜嗎？肯定沒有吧！他們也是很拼命的 😓 😓
每一個時代的挑戰和機會都不一樣，也沒有什麼是真正公平的(為什麼正在看這篇文章的你是生長在自由寶島台灣，而不是窮苦的地區或不自由的國家？😱)
上一代的人登的山比較矮（房價低），看似容易達到，但他們那一輩是赤手空拳，沒有什麼裝備（物質條件沒有現在豐足、貸款利率高、整體社會經濟條件差…）。
這一代人登的山看似比較高（房價高），但我們有各種裝備，科技發達讓我們容易過濾掉不好的房子、資訊便利讓我們掌握實價行情、低利率、長還款期限都是現代人登這座山的工具。
我不是說房價合理應該這麼高，但如果誰有能力和平改變自由資本主義市場下房價持續走高的現況，那頒一個諾貝爾經濟學獎應該不為過了🤣🤣，更何況，執政當局會想改變這個遊戲規則嗎?
但話說回來，房價真的都高不可攀嗎？
我假日常去北海岸玩(有看我IG的應該就知道)，我常看到環境不錯的房子，$500萬以下可以買到三房兩廳(甚至$200萬就有)、$100萬以下有套房、甚至$1000萬可以買透天(距北市中心不到1小時車程)。
為什麼人們不買呢？
因為這些符合「居住價值」的房子，因「金融價值」小，在市場上不受青睞，包括要居住正義、說房價太貴的那些人也不會買，而且還會說，這房子不會保值增值啊。(是不是雙重標準了?😂)
這是「高」房價的現況，也是自由資本主義的代價啊!!
如果你有些資金想配置到房地產，但不知道如何判斷時機、環境、物件狀況、議價…甚至如何提高出租價值，當個輕鬆快樂包租公/婆，可以來這裡預約免費諮詢，同時學習如何打造你的防禦型資產。