你是不是也有這些想法?

  • 多數人集中在城市核心,供需不平衡,城市內的房價當然高啊!
  • 土地是稀缺資源,土地漲房價當然就上漲啊!
  • 資金多,跑到房地產房價自然漲!
  • 通貨膨脹物價會上漲,房子當然也會上漲!
  • 利率那麼低,大家都買房,房價當然漲啊!

    這些通通都對,但,房價不斷上漲,遠超供需、資金、利率等因素的根本原因竟是「它」(你以為的朋友竟然就是兇手😱)

你知道為什麼你買不起房子嗎? 你知道高房價的根本原因嗎?

《為何你買不起房子》作者Josh Ryan-Collins(約書·萊恩-柯林斯)是倫敦大學經濟學家,他在這本書裡精闢且深層分析高房價問題的根源,並提出三種實現居住正義的解方。

今天就想跟你從財經和真實面聊聊這本書帶給我們的深度思維,以及面對此殘酷真相,小老百姓的你我可以怎麼做,既不成為幫兇,又能保護自己。


高房價的最大迷思 : 供需問題

作者研究15個先進國家的房價所得比,發現這種經濟學解釋不符合真實數據,因為先進國家的房價所得比都是在1990年代以後才開始突然變高,但是在1990年後各國人口並沒有突然變多,為什麼房價會突然瘋狂上漲呢?

作者認為並不是房子的供給不夠,而是把房子當成金融商品的需求越來越高。

房子有兩種經濟功能 (1) 使用價值-居住,(2)交換價值-投資,過去3-40年來人們把房子當成金融資產的比重不斷增加,這才是房價上漲的主因,也就是房子的交換價值凌駕了使用價值

那麼為什麼在1990年代之前,這種狀況不明顯呢?…源自於三方面的改變


高房價的根源


一、主流經濟學改變

經濟學家發現房價上漲有八成是源自土地價格上升,因為土地有稀有性、特殊性,無法大量生產供應等特性,所以擁有土地等於掌握稀有資源。

古典經濟學家很清楚,土地漲價會危害經濟發展,因為當土地成本變高,企業經營的成本就變高,能夠給員工的利潤就變少(土地問題是資本主義的根本問題)。

但是新古典經濟學派就不這麼認為,他們認為土地只不過是投入生產的一種資本,然而新古典經濟學派成了英美國家的主流,因此地價上漲房價也就跟著連動上漲,加上沒有高額的土地稅來抑制炒地皮炒房,所以房價不斷走高(1970年代以前即使戰後嬰兒潮人口大量增加,也沒有發生這種高房價的問題)

全球房價走勢圖(待補)


二、政治面政策改變

1970年代兩次石油危機跟通貨膨脹讓西方國家出現經濟衰退,如何提高經濟效率變成了政府主要目標。

於是有美國政治哲學家提出一套財產所有民主制,認為應該要把房地產的所有權分配給多數公民,防止社會上的一小部分人控制國家經濟,讓市場機制自己調節,才能生產出最大經濟效益。

自此房子變成商品,需求自然增加,房價自然上漲。


三、金融系統改變(開啟惡性循環的關鍵)

房價上漲後國家發現情況不對勁,因為人民買不起或不買了,嚴重影響經濟,就想一個對策,放寬金融管制,讓人民可以用貸款買房,這樣就算房價上漲,民眾還是可以買房。

狀況像這樣 : 
不能貸款的房子100萬,漲到150萬時人民買不起,出現消費停滯無法帶動經濟。
→此時銀行推出20年房貸8成,買房變容易了,大家開始買房。(帶動房價上漲)
→當大家又買不起房,銀行又推出了30年8成房貸(或2-5年寬限期、9成房貸、甚至是40年房貸),這樣買房變容易了,大家又開始買房(帶動房價再上漲)。

在放寬金融管制之後,開啟了一個惡性循環,讓房價問題變得更嚴重,作者稱這個現象為房屋-金融反饋循環,這也是高房價的金融根源–放寬金融管制導致房貸擴張


為什麼銀行放貸會導致房價上漲呢?

表面原因是人們都可以貸款買房,市場上有錢買房的競爭者變多,建商自然會希望提高房價,但深層原因是,銀行信貸的循環方式改變了。


傳統資本主義的債務模式

生產性信貸 : 
投資於國內生產,總值交易增加-->生產力增加-->工資提高-->消費力提升-->商品服務需求增加-->企業拓展業務

這為經濟體創造良性循環,因為經濟成長是靠投資實體生產活動(而不是靠炒房地產)。

但貸款給企業的風險比較高,如果企業倒閉這筆債務就追不回來,但貸款給買房者,風險就很低,於是更多銀行減少商業投資改成發放房貸。


房屋-金融反饋循環的債務模式

到了21世紀,銀行的主要借貸已經轉向了房地產。但,房貸發放的數量越多房價上漲的幅度就越多。

房市表面上看起來一片繁榮,建商跟炒房客繼續炒作,但是當越來越多人無法償還房貸時,就可能引發金融危機房地產泡沫,作者把這個運作機制稱作房屋-金融反饋循環

這就是為什麼蓋更多房子供給並不會降低房價,因為房價的提升是源自這個金融反饋循環。

1990年代英國跟日本的房地產泡沫破裂,背後的運作機制也是這種金融反饋循環,但是泡沫破裂後你以為銀行就收手了嗎?


房屋貸款證券化

銀行使用各式各樣的金融工具把房貸證券化(不動產證券化REITs),銀行把不同的貸款合併後再賣給世界各地的投資人,藉以降低收不到貸款的風險並賺取大筆服務費(高招,一魚雙吃太聰明了)。

高房價的危機

1990年以後房貸證券化席捲全球各地,讓銀行的房貸擴張形式更多樣化,但是銀行亂發貸款的結果卻是再次陷入房屋-金融反饋循環,最後引發2008年的全球金融危機。

如果房貸擴張會拉高房價最終可能造成經濟蕭條,為什麼政府監管機構並不擔心呢?因為高房價創造了經濟繁榮的假象

對整個社會來說,高房價本身並沒有增加任何的實質生產。房地產升值看似讓GDP增長,但它既沒有增加生產力,也沒有刺激消費的能力,甚至會增加企業成本、民眾生活成本,使民眾減少收入、降低開支,根本對經濟體沒有幫助。

研究發現在英國近20年來的GDP收入中,土地跟房屋的財富增長持續增加,但是實體有生產力的財富根本沒有增長,換句話說如果拿掉土地跟房屋,英國的經濟水準根本就是個落後國家,過去30年台灣的情形也不惶多讓。

台灣的不動產放款站GDP比例近幾年已經超過50 %,等於是台灣人把全國一半資金壓在不動產上面,這些資金看似為經濟體帶來巨大財富增長,但其實只是地價房價上漲,並沒有為社會帶來實體的價值。


作者提出了居住正義的解方,構造改革!

居住正義三方法


一、金融改革:

政府必須加強金融管制,讓銀行把重心從房貸轉移到商業借貸

錢流進企業就會促進生產,錢如果流進房地產就會抬高房價。政府必須加強金融管制,讓過多的資金導入商業生產和實體產業,以促進房價正常化。

但KIKI認為就如前面說過,企業貸款風險高,銀行不愛。甚至有許多投機分子用政府青年創業貸款的美意,開了空頭公司,美其名為創業,事實上把資金活水又注入房地產,再度推升房價。

你是不是有聽過這麼一個故事~1984年一個台北市人爲了出國打拼圓夢, 賣了忠孝東路一個房子湊了800萬,到意大利淘金。 風餐雨宿,大雪送外賣,夜半學外語,在貧民區被搶7次被打3次,辛苦節儉,如今已兩鬢蒼蒼,30年了終於攢下200萬歐元(新台幣8000萬)打算回國養老享受榮華。一回台北,發現當年賣掉的樓房現在仲介掛牌4億,剎那間崩潰了……

政府祭出一波又一波打房政策,降低貸款成數和限縮貸款年限,甚至提高銀行準備率,都是金融改革的一部份,我樂觀其成,但成效如何,就看景氣循環、資金水位、金融管制這幾股繩子的拉扯力道,最終會往哪邊移動了。

二、提高稅收

提高房屋持有成本,讓房子回歸使用價值。

KIKI的看法是,炒高房價的投機客是不持有房子的,他們低買高賣,短期轉手獲利,提高房屋持有成本對他們完全沒有影響。

中產階級買房或置產族通常會將房產出租,也是讓房子回歸使用價值。不可否認有許多移動人口和買不起房的需求,是需要有人提供適合的房屋出租解決他們住的問題。提高持有稅對這群人影響最大,但必定會產生轉嫁效應,對租客反而不利(只會厚了政府口袋,薄了租客口袋) 。

高資產族會將房地產做一部份資產配置,但就說是高資產族了,如果沒有更好的儲存貨幣價值工具,提高持有成本也只是隔靴搔癢。

三、土地改革:

改變土地的使用權與擁有權

這又是更大的議題,當土地已成私人財產,如何實現漲價歸公才能符合公平正義? 在以房地產作為經濟火車頭的國家,要如何平穩房價又不失經濟動能,絕對是每個執政者的考驗。


然而上面這些手段都必須是執政當局才能處理的問題,不是我們小老百姓能解決。那,

我該怎麼做?

有英日的前車之鑑要期待台灣房價崩跌那是不理性的(除非全民陪葬),你可以來這裡註冊免費研討會,了解台灣房地產不會崩盤的原因,同時找到保護自己資產的方法。

低薪高房價問題越來越嚴重,資本主義的矛盾只會越來越明顯。

但我們既不是社會主義或共產主義國家,人民透過持有房地產自住和出租,保護自己(或歷代人)勞動創造的財富,不也是應當的嗎?

我們不炒房、不當推動高房價傷害經濟的幫兇,但我們也不能坐以待斃,總要懂得如何保護自己的資產。

房價愈來愈高是自由資本主義下的必然走向,是「房屋-金融反饋現象」開啟了一個惡性循環。但,即便知道這是「楚門世界」的金錢遊戲,我們就該隨波逐流一起「玩(投機炒作)」嗎?

這個問題我曾認真思考過,既然知道金錢只不過是場遊戲,那就沒什麼好認真的,別人這麼玩(投機炒作),我們也應該這麼玩就很容易玩贏,不是嗎?

但科學與良心告訴我不是這樣的,「能量不滅」、「量子力學」原理,都證實只有「利人」的能量才會帶來「利己」的回報。

宇宙對於那些慷慨付出的人,總是慷慨的給予。大自然也總是能將原本只有一片葉子的地方,長出兩片葉子。

投機炒作這種自私行為,在看似賺到錢之前,就已經為自己在宇宙中種下負向能量,這些能量什麼時候會反撲到自己身上,不知道,但能量既然不滅,該來的總是會來,有句話說,可憐之人必有可恨之處,是有幾分道理的。

那我們可以怎麼做呢?我認為

一、不當炒房的幫兇

投機、各種造假、短期炒作買賣,這些可以造成房價飆漲,自己獲利,但對實體經濟沒有幫助,更會造成經濟的傷害,我選擇不當幫兇(當然我很清楚知道這些人在玩什麼,如果你需要,我也能協助你正確投資房地產,避開這些風險地雷)。

二、保護自己的資產,同時創造價值幫助人

餘屋過多少子化等問題,仍必影響房地產價格,加上景氣必定有循環,不要被帶風向用石斑魚的價格買了吳郭魚,慎選防禦型資產才能保護你的資產。

防禦型資產短期可以帶來被動收入、現金流,透過出租也是讓房子回歸居住價值,同時享受城市發展與通貨膨脹帶來的自然增值,這期間往往至少5-10年以上,這時出現的資本利得(賺價差)已非炒作,也透過合法繳稅實現漲價歸公的居住正義。

房地產相關稅賦包括
1. 買入時 : 契稅     
2. 持有期間每年繳 : 房屋稅、地價稅     
3. 賣出時 : 土地增值稅、房地合一稅(或舊制財產交易所得稅) 
    特別是土地增值稅、房地合一稅都是漲價歸公的實踐


三、提高自己創造價值並且獲利的能力

提高收入才是硬實力,提升本業本職學能,開創副業斜槓,你可以挑戰自己做業務,也可以運用時代紅利做個人品牌變現。

已有的房子若是出租,也可以透過改造、美化、合法隔套、共享空間等概念提升價值。

財富方程式=價值*槓桿(影響力),價值才是倍增的基礎。



我聽到有些聲音說 : 「上一代的人房價就沒那麼高,上一代的人買的也是新房子,為什麼現在年輕人就要買那麼貴的房子,或者買舊房子?我們這一代要新也要便宜才是合理的」

嗯嗯,上一代的人在買的時候,有覺得那便宜嗎?肯定沒有吧!他們也是很拼命的 😓 😓

每一個時代的挑戰和機會都不一樣,也沒有什麼是真正公平的(為什麼正在看這篇文章的你是生長在自由寶島台灣,而不是窮苦的地區或不自由的國家?😱)

上一代的人登的山比較矮(房價低),看似容易達到,但他們那一輩是赤手空拳,沒有什麼裝備(物質條件沒有現在豐足、貸款利率高、整體社會經濟條件差…)。

這一代人登的山看似比較高(房價高),但我們有各種裝備,科技發達讓我們容易過濾掉不好的房子、資訊便利讓我們掌握實價行情、低利率、長還款期限都是現代人登這座山的工具。

我不是說房價合理應該這麼高,但如果誰有能力和平改變自由資本主義市場下房價持續走高的現況,那頒一個諾貝爾經濟學獎應該不為過了🤣🤣,更何況,執政當局會想改變這個遊戲規則嗎?



但話說回來,房價真的都高不可攀嗎?

我假日常去北海岸玩(有看我IG的應該就知道),我常看到環境不錯的房子,$500萬以下可以買到三房兩廳(甚至$200萬就有)、$100萬以下有套房、甚至$1000萬可以買透天(距北市中心不到1小時車程)。

為什麼人們不買呢?

因為這些符合居住價值的房子,因「金融價值」小,在市場上不受青睞,包括要居住正義、說房價太貴的那些人也不會買,而且還會說,這房子不會保值增值啊。(是不是雙重標準了?😂)

這是「高」房價的現況,也是自由資本主義的代價啊!!


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