創造價值並且獲利的致富之道
這二天我家好吵，因為隔壁的空地正在施工，我家隔壁這塊空地已經空很久了，據說當初地主買下來是想蓋房子，不過由於基底面積不大、深度也不夠，需要整合附近鄰居才有比較大的價值，所以一直以來這個地主都是出租給附近居民月租停車使用。
(目前住戶們已開始討論危老重建或都市更新，但還有一大段路要走，因為就在我家隔壁，所以我們也常常得到這塊空地帶給我們的便利，不過這一切即將發生改變^^)。
就在上個月底，地主把這塊地簽給了一個品牌停車場，而且直接簽了五年，因為剛好有機會遇到開發業務，就跟他打聽聊了些狀況，好奇寶寶的我很想了解他們開發這塊空地的思維😊
原來開發這塊地的停車場老闆，希望將這塊目前處於比較低度利用的停車場創造價值，提高利用率(畢竟處在台北市大安區5分鐘走到大安森林公園的黃金地段）
現況是，附近有數百個車位的公有地下停車場以及數十個路邊停車格，而他們要打平成本甚至賺錢，必須用高於周邊1.7倍的價格提供臨停，你覺得這生意能做得起來嗎?😳
我觀察這附近該品牌臨停車位，價格雖然高出周邊行情，但使用率頗高，我推測使用人的心態 :
- 路邊停車位雖然便宜，但常常一位難求
- 地下停車場雖然車位很多，但對於不熟悉的人來說像個大迷宮，往往也費時
一塊空地不用怎麼整理就可以做月租，但要作為計時停車場，就必須增設電力系統、設備、管理系統…
因此像這樣，他們提供地點方便、使用方便的臨停車位，就為一部分停車人解決了困擾。
同時他們並不希望這個停車場因為便宜常常處於滿車的狀況，他們透過價格過濾真正需要臨停的用車人，讓真正有需要使用它的人使用。
這就是他們創造價值並且獲利的思維。
在幫助人的同時也幫助到自己，這才是長久致富之路。
投機和投資中間的那條紅線
這世界上永遠有兩種生意人，一種做的是投資型生意，一種做的是投機型生意。房地產市場也永遠都有這兩種人，以創造價值為核心的投資人，和以獲利為核心的投機人。
要分辨這兩種只有一個簡單的標準，那就是「有沒有創造價值幫助人」，還是僅僅以獲利為最大目的?!
創造價值的投資人將房子整理成舒適的居住空間、合法安全的空間、甚至提供租客優質的環境和管理（不可否認整修房子是勞心勞力又花錢的大工程，這也是為什麼很多買房小白，會喜歡買新房子的原因之一。）
但以獲利為主的投機人用表面工夫和造假，獲取利益並沾沾自喜。
現代人們都很瘋理財，都渴望享有輕易豐盛的人生。按照吸引力法則，你所想所渴望的，都會被宇宙能量運作(量子力學的科學實證)吸引來到你的生命成為實相。
然而宇宙大意識(你也可以稱為宇宙之心、天地之心、宇宙)的本質是無限、豐盛、也是善的，唯有善的能量能呼應善的(宇宙)的頻率，符合宇宙法則的，才能和宇宙一致，經歷真正的豐盛富足。
這件事房仲很難幫到你
不動產經紀業本來是為了消弭資訊落差產生的不公平交易而生，但可惜的是台灣不動產經紀業的制度和生態，讓現行房仲很難做到這一點，畢竟房仲也是要生存，有成交才有利潤，要仲介替買方設想，這根本挑戰人性。
如果房仲都替買方想，那他們肯定連自己都養不活，更何況他們被培養的過程，也不具備這能力。怎麼說呢？
一個新手房仲的教育訓練，最重要的是畫商圈、了解建案、拜訪大樓管理員、開發屋主，然後簽下委託（所以如果你是擁有好地段的屋主，是不是常常遇到仲介不斷來打擾 😓 ）
3-6個月時房仲的教育訓練重在帶看和收斡旋技巧、議價談判技巧，這一切唯一重點，促成成交。唯有成交才能生存下去，自然而然地鍛鍊到爐火純青的最重要技能就是「成交」能力。
至於如何判斷你該買什麼樣的房子、該選什麼樣的區域，物件是不是有地雷、價格是不是有貓膩……一點不誇張，絕大多數房仲自己也不會判斷，他怎麼幫你呢？
因此這一門功課，還得回到買方自己身上。
如果在選擇和判斷房產的路上有可以信任的人幫助你，那真的很好，畢竟走一條沒有走過的路，是有點冒險的，更何況牽扯的金額數百萬甚至千萬以上，還有你的信用(超重要資產)。
以創造價值為導向的房屋出租市場
透過房地產創造價值幫助人也幫助自己的方式很多~
以增加價值為出發點的方式包括 : 翻修老舊房屋、合法隔套裝修(早期多為無合法證明的非法隔套，如不定時炸彈不建議)、輕裝美化房源…。
這是賺取勞務所得，但有部分投資客以合法掩護非法或投機，若要買已經裝修好的房子務必特別注意是否掩飾嚴重瑕疵屋況，如漏水、壁癌、鋼筋裸露等問題。
以提供商品或服務為出發點的方向包括 : 套房出租、整戶出租、共生公寓(或稱共居宅、共享住宅，也包含近幾年非常流行的品牌公寓)、二房東、共享空間…等方式。
這是透過多元型態出租賺取現金流或被動收入。
要提醒的是，依現行法規，二房東屬包租代管業，需租賃管理人員專業證照+依法成立租賃管理公司或加入代租代管公司，未滿足上述二項條件，私下做二房東即使大房東知情同意也是違法的，隨時會被罰喔!
我認同二房東為租屋市場提供的價值，同時解決屋主閒置資產無暇管理和青年租屋的問題，也提升自己價值力創造收入，是一個三贏、甚至四贏的產業(合法報稅的話國庫也贏)。
2018/06/27租賃專法未上路前，個體戶二房東無法源管理，是日起2年輔導期，即2020/06/27以後，個體戶二房東即屬非法經營。
個人從事二房東包租轉租，不僅要先投入一筆資金(視屋況差異通常需10-50萬)+時間提升房源品質，這些投資往往無法隨著和大房東的租約結束帶走，還要擔心隨時被檢舉遭罰，需要好好思考是否是值得的投資。
選對產品，房地產收租是很穩健而且會長大的被動收入。
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租屋市場有多大
據統計全台租屋人口約300萬人，且集中在大都會地區。隨著少子化，人口只會向都會更靠近。政府2018年6月27日起實施租賃專法，2019年起推動租金補貼政策等，推動租屋市場透明化，就是因為這是一塊大大餅。
有研究顯示房屋出租平均總投資報酬率為-台中市5.2%、高雄市3.3%、台北市2.2%，比起1%左右的定存，似乎沒有高多少，還要承擔招租管理等風險。
但事實上買房的人並不是用100%現金，所以要用現金投報率計算更準確，計算下來通常在6-10%間，是非常穩健安全的理財選擇。
現金投資報酬率=淨收入/投入現金 (全年總租金收入-利息支出-雜項支出)/(頭期款+裝修款+房重代書稅費等)
除了平均6-10%的現金投報率，還有隨著時間推移房價上漲的增值，算懂這個數學的人都很清楚當包租公、包租婆是非常有吸引力的投資。
很多人不知道，景氣雖有循環，不動產房價有漲有跌，但不論房價漲或跌，你的租金都不易受影響。(少子化影響大學院校招生，部分學校周邊套房出租已出現惡性競爭，但都會區租金不跌反升，租金已經連續漲5-6年了。)
不過當包租公也不是穩賺不賠的生意，租賃專法、租金補貼等政策，都影響包租公的理財規劃。還有惡房客、不繳租、變凶宅等等風險，想要爽當包租公，也是需要學習的。
想知道你適合當包租公/包租婆嗎？想知道包租公/包租婆有什麼風險和成本？
【我們與包租公包租婆的距離-你我適合當包租公/包租婆嗎？】
租金被動收入不易因為景氣循環消失或瓦解。
少子化與餘屋過多，房價一定會跌?
很多人抱持這樣的想法，認為人口是支撐房價的基本條件，隨著少子化現象呈現，房價一定會下降。但，你知道房價是由誰決定的嗎?
不是多數想買房的平均值，而是同一市場之中願意出最高的那幾位，決定了房價。當市場資金多，房價自然易漲難跌。
長期看房價只會漲的原因
台灣房地產會大跌嗎？品嘉建設董事長胡偉良說 : 只要有購屋需求在，房價就在。任何一個城市、一個國家，只要經濟是向前發展的，房價一定同步增長。
想想看，有可能每個人口袋的錢都變多了，而房價卻維持現況或者下跌嗎？此外，土地漲、工資漲、原物料漲、房貸利率即使升到3%仍屬長期低檔，房地產可以儲存大量貨幣價值（抗通膨），全世界都在印鈔票，貨幣非貶值不可。
還有，全世界幾乎都是實坪制，只有三個地方是虛坪制（公設包括在裡面） : 台灣、中國和香港。灌了虛坪的房子理論上房價應該更便宜，但事實上反而更貴，代表這三個地區的房地產是有價值的。
而這三處中只有台灣的房地產是包含土地永久產權的。台灣的土地是多還是少，這一點誰都很清楚，更何況精華區的土地。
因此我不是一味相信房地產，我只是更不相信貨幣。
台灣的房地產是包含土地永久產權的，買下去這土地世世代代都是你的。
還有一個更根本的原因很少人提到，英國經濟學家Josh Ryan-Collins(約書·萊恩-柯林斯)在《為何你買不起房子》這本書裡精闢且深層闡述了高房價問題的根源–房屋-金融反饋循環 (這是啥?! 我另外寫了這一篇文章總結書中精華並提出我的觀點。)
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財富密碼小語 : 雖然這個世界永遠虛虛實實，但只有創造價值幫助人才是長久的財富之道，也才會有真正身心靈的自由。